房地产业的发展与企业融资困难的叠加，使得现实生活中存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保的情形。在现有法律框架下，对于如何认定“名为买卖，实为借贷”合同，各地裁判观点差异较大。因此，在司法实践中，判断此类案件就需要通过法律准则、证据规则以及经验价值等进行综合判断。

2014年3月26日，王某某与A公司签订《房屋抵顶借款协议》，约定：截止2014年3月23日A公司共向王某某借款9800万元，此款项应当于2014年7月23日前还清，利息按月利率2%计算，若有逾期，A公司按月向王某某支付违约金300万元；还约定A公司以所开发逸海××项目541套房产抵偿部分借款，双方确定房屋价值89042476元。同日，双方又签订了《逸海××认购协议》。协议签订后，王某某多次催促A公司偿还借款并履行协议，A公司均以项目正在推进等理由推脱。

本案中，王某某主张其与A公司之间存在商品房买卖法律关系，并据此诉请确认房屋认购协议有效及履行该协议，由其取得该协议涉及的541套房屋的所有权，而其提供的证据材料又包含了借款的事实。对此，应当甄别王某某与A公司之间签订房屋认购协议是否具有担保的意思，即考察双方签订房屋认购协议的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。

经审理查明，王某某提供的借据、付款凭证、《房屋抵顶借款协议》以及《逸海××认购协议》均对借款事实予以确认。王某某作为甲方与A公司作为乙方签订的《房屋抵顶借款协议》载明“乙方因建设开发逸海××小区，至2014年3月23日陆续向甲方借款人民币玖仟捌佰万元整（小写：98000000元）。乙方为偿还该项借款与甲方达成以下协议”，该协议第三条约定“乙方在约定的期间内不能用现金归还借款本息时，则同意用其建设开发的逸海××小区的房产作价偿还向甲方的借款本息”。上述证据和协议约定的内容可以证明双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋抵顶及认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。即双方当事人在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。简言之，王某某与A公司之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。王某某主张其与A公司之间借款合同关系转为商品房买卖合同关系，未提交足够的证据予以佐证，故本院不予支持。

经审查，原审法院在庭审过程中明确向当事人释明案涉法律关系为借款合同关系，并询问其是否变更诉讼请求，王某某的代理人确认其不变更诉讼请求。原审法院向当事人释明法律关系并告知其可以变更诉讼请求的行为，符合《更高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定。王某某主张原审法院释明不当，适用上述规定错误，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，王某某的上诉理由不能成立，本院予以驳回。

双方当事人在发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立了房屋买卖合同，双方签订的房屋买卖合同的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了真实买卖。

《更高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

《更高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第三十五条 诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。