隆德晟论坛|存在这些情形的房屋买卖合同是否有效?

小赵有三个弟妹，两年前其父母先后去世，留有门面房一处。小赵已出嫁，其三个弟妹均未成年，年龄均在12-15岁之间，生活十分的困难。邻居老王便想乘机捡个便宜购买该门面房，于是怂恿小赵的三个弟妹去北京投靠他们的叔叔，三个弟妹在老王的怂恿之下也产生了去北京的想法，但又苦于没有路费。此时老王进一步提出：“你们将房子卖给我，我拿五万元钱给你们做路费。三个弟妹无奈，只得与老王签订了房屋买卖合同，老王支付了小赵的三个弟妹五万元，但未办理房屋登记过户手续。三兄妹去北京之后因不能定居于一年后返回，并要求老王退房自住。老王以买卖合同为据，拒绝退房。那么小赵的三个弟妹与老王签订的房屋买卖合同是否有效呢？小赵和三个弟妹应该通过哪种方式把门面房要回来呢？

律师解读

小赵的三个弟妹与老王之间签订房屋买卖合同的行为属无效民事行为。

首先，三个弟妹的年龄都还不到16岁，均属限制民事行为能力人，他们是不具备签订房屋买卖合同的主体条件的，这种情况说明该买卖合同主体不合格；其次，该房为父母遗产，小赵与三个弟妹在父母去世后未曾对这套门面房屋进行分割，在未分割前此房屋属小赵及三个弟妹四人共同共有，若进行处分，须征得全体共有人同意，否则处分无效，而签订该房屋买卖合同时三弟妹并未征得小赵的同意，属于无权处分；再次，老王的购房行为属于乘人之危。因当时小赵的三个弟妹处于十分困难的境地，老王利用了对方的困难情况，以远远低于市场价的条件迫使对方与之签订了房屋买卖合同并蒙受了重大不利，该合同达成的价款低于该房屋当时的市场价值的数倍，显然是违背卖方真实意愿的；最后，根据《物权法》的规定，房屋买卖合同属要式法律行为，必须到房管部门办理过户登记，始发生效力，而此房屋买卖合同签定之后并未履行这一法定程序。

因此，依据《民法通则》第58条之规定，无民事行为能力人实施的、限制民事行为能力人依法不能独立实施的行为、乘人之危、违背了真实意愿的行为均导致了该买卖房屋的行为属无效民事行为。

建议小赵和三个弟妹尽快向法院起诉确认该房屋买卖合同无效，并根据《民法通则》第61条之规定，要求老王将门面房退还。同时，三个弟妹则应将卖房款返还于老王。老王作为过错方还应赔偿由此给小赵及其三个弟妹造成的损失。

相关法律规定

《中华人民共和国继承法》第二条 “继承从被继承人死亡时开始。”

第三条 “遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;”

第四条 《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列列民事行为无效: (一)无民事行为能力人实施的; (二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的; (三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。”

第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当賠偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应应当各自承担相应的责任。”

更高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第70条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”

《中华人民共和国物权法》第九条　“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

《中华人民共和国物权法》百零六条　“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”