2017年7月电视台案例

案例一：张女士70多岁了，他和老伴有一套住房。前几年张女士的老伴去世，张女士为了使自己老年生活有所保障，就与自己的孙子唐先生签订了《赠与合同》，合同中约定：“张女士自愿将房屋中属于自己的产权份额赠与唐先生，唐先生表示愿意接受赠与。双方约定由唐先生照顾张女士的生活，要允许张女士居住在上述房屋中，在张女士在世期间，不能卖房，如果出售上述房产，卖房款要归还给张女士。”随后，张女士和唐先生到公证处对双方签订的《赠与合同》进行了公证。此后，这个房屋的所有权通过赠与方式转移登记到了唐先生名下。但是，签订协议后两年，唐先生因结婚搬离了家，于是就由唐先生的父母来照顾张女士。刚开始，唐先生还常回来，但不和张女士说话，也不对她进行照顾。期间，虽然唐先生的父母与张女士生活在一起，因双方之间有矛盾，所以对张女士几乎不予以照顾。于是张女士认为唐先生并没有履行《赠与合同》中对她赡养的义务，所以她想解除与唐先生之间签订的《赠与合同》。张女士咨询律师，她是否可以要求解除合同。

主持人你好：张女士与唐先生签订的《赠与合同》约定，张女士将其所属的房屋份额赠与唐先生所有，唐先生应照顾张女士的生活，这说明她们之间签订的赠与合同是附义务的。根据《合同法》第190条第2款规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”从张女士反映的情况来看，合同签订后，唐先生与张女士共同生活到唐先生结婚，此后唐先生没有能亲自照顾张女士的生活，而且也没有向张女士支付过赡养费。虽然唐先生结婚后他委托自己的父母照顾张女士，但唐先生的父母与张女士生活期间发生了矛盾，唐先生也没有采取有效措施化解这些矛盾，也没有给张女士生活上的进一步照顾和精神上更多的抚慰，导致张女士生活的并不快乐如意。根据我国《合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。在本事件中，张女士与唐先生签订赠与合同的目的就是为了老有所养、老有所乐，现在唐先生未能完全尽到照顾张女士的义务，那么张女士签订合同的目的就不能实现，也无法实现。因此，张女士可以向法院起诉解除与唐先生之间的赠与合同。

案例二：

赵先生与李女士于2015年11月11日登记结婚。2015年11月12日，赵先生向李女士书面承诺：“双方互敬互爱，遇事多商量，如果反悔，我愿用名下的192平方米的住房做抵押任她处置”。后双方于2015年12月3日到民政局办理了离婚登记，并自愿达成离婚协议。《离婚协议书》第二条约定：“赵先生名下的房屋产权归女方所有。”双方没有生育子女，也没有共同债权债务，离婚协议书在婚姻登记机关存档一份。赵先生与李女士在《离婚协议书》中所称的房屋是赵先生于2007年1月购买，目前尚有部分房屋贷款未偿还完毕。协议签订后，双方办理离婚登记，并领取了离婚证书。因为赵先生一直没有履行双方协议中的义务，因此李女士将赵先生诉至法院，要求赵先生将上述房屋的产权过户至李女士名下。赵先生来电咨询律师，他是否可以请求法院撤销《离婚协议书》中的第二条。

主持人你好：赵先生所说的房产是赵先生在婚前所购买，属于赵先生的婚前财产，并非夫妻共同财产。赵先生与李女士签订的《离婚协议书》中关于房产的约定，是他们之间的一种赠与约定，赵先生与李女士之间形成的是一种赠与合同法律关系。根据《物权法》第九条的规定，不动产的转让实行法定登记制度，经依法登记，发生效力，未经权属变动登记，不产生效力。在本事件中，赵先生所称的争议房屋至今仍登记在自己名下，尚未办理过户手续，根据《更高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释三》第六条“婚前或婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理”。而《合同法》第186条则规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。赵先生和李女士争议房屋的赠与因不具有社会公益、道德义务性质，所以赵先生在没有办理过户手续之前是可以请求撤销的。

案例三：2016年7月22日吕先生与一房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购得一住宅。双方约定交房期限为2016年8月30日，交房时开发商需向吕先生提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，吕先生有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时双方还约定逾期交房的，开发商将承担逾期交房的违约金。合同签订后吕先生支付了首付款，并办理了公积金贷款。但是开发商直到2016年10月3日才向吕先生交房。吕先生从开发商处领取了住房的钥匙，装修后入住了新房。吕先生认为开发商虽然给了他住房的钥匙，但并没有按合同约定向他提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，所以开发商应当承担违约责任。吕先生来电想咨询律师，开发商只交钥匙未按约定交付其他文件的行为，是否构成违约责任？

主持人：吕先生和开发商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也是合法有效的，所以双方应按照合同的约定，履行相应的合同义务。开发商仅是将新房钥匙交给吕先生，而且在交钥匙时房屋并未经验收合格，按照双方的合同约定，交房的条件还没有满足。但是吕先生在拿到房屋钥匙后便对房屋进行了占有、管理、装修、使用，吕先生的行为足以说明吕先生实质接收了房屋，而且事后吕先生也没有提出房屋质量问题。根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。开发商向吕先生交钥匙的行为，应当视为开发商履行了交房的义务，吕先生领取房屋钥匙的时间应当就是房屋的交付时间。但是，吕先生还是可以向开发商要求承担其逾期交付钥匙期间的违约金。