2016年12月周立云律师电视台案例

【案例一】

市民李先生来电咨询：2014年8月李先生看中某房地产公司开发的商铺，由于当时该公司未取得商铺预售许可证，该公司便与李先生签订了《商铺认购书》，约定由李先生支付认购金30万元即可取得商铺优先认购权，商铺正式认购时房地产公司应优先通知李先生选购。双方还约定了认购面积和房价，但对楼号、房型未作约定。李先生依约支付了认购金。但2015年11月房地产公司取得预售许可后，却未通知李先生前来认购，便将商铺售罄。李先生想咨询律师，双方签订的《商铺认购书》是否具有法律效力？房地产公司的行为应承担何种法律责任？

主持人你好：首先，根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。房地产公司目前已经取得了商品房预售许可证明，应认定该商铺认购书有效。其次，依据《商品房买卖合同解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定接受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”房地产公司与李先生签订的认购书中双方约定了认购面积和房价，且李先生依约支付了认购金，故该《商铺认购书》应认定为商品房买卖合同。同时，《合同法解释（二）》款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”因此，房地产公司与李先生的商品房买卖合同已经成立，该公司未通知李先生认购，房地产公司的行为构成违约，并且由于该公司已将开发的商铺售罄，对李先生承担实际履行的违约责任在法律上不可能，构成履行不能，李先生不能要求房地产公司承担实际履行的违约责任，只能主张实际履行之外的其他违约责任。

【案例二】

2015年7月初市民侯先生到我市一家房屋中介机构登记购房，欲在附近的村购买平房一处，该中介机构为侯先生提供了一套位于长治县某村平房（5间）。此后经该中介机构工作人员从中协调、沟通，侯先生与出卖人在中介机构的见证下签订房屋买卖协议，并将购房款25万元转入中介公司账户，还支付了中介费7000元。侯先生支付购房款后迟迟不见出卖人交付房屋，事后经多方打听侯先生才得知出卖人并不是该房屋的所有者。为此，侯先生向公安机关报案。出卖人后被人民法院以合同诈骗罪判处有期徒刑并被责令退赔25万元，但该出卖人由于没有可供执行的财产，导致侯先生支付的购房款无法追回。为此，侯先生给我栏目打来电话，想咨询一下律师，他能否要求中介机构退还该25万元及中介费？

主持人你好：首先侯先生作为城市居民，无权购买农村平房，其作为买卖合同一方当事人，在没有严格审查房屋产权手续的情况下，即支付购房款，应对自己遭受的损失承担主要责任。其次，侯先生与中介机构之间属于居间合同关系。该中介机构作为专业中介服务机构，在进行居间服务时，应对房屋性质及房屋权属证明等重要事项信息进行调查核实，并向委托人进行如实报告。本起案件中，该中介机构没有尽到合理的审查义务，对侯先生遭受的25万元购房款损失及中介费应承担次要责任。

【案例三】

市民郝女士来电咨询：2014年5月其与某房地产开发公司签订了《商铺认购合同》一份，约定开发公司面积为13.26平方米商铺出卖给郝女士，商铺总价款为15万余元。合同签订后郝女士一次性付清房屋总价款。根据该认购合同约定开发公司须在签订合同后三日内，与郝女士签订《商品房买卖合同》并于2015年12月31日前交付商铺。但至今为止该开发公司既未与郝女士签订正式的《商品房买卖合同》也未能按约定时间交付商铺。为此郝女士多次找开发公司商谈商铺解除事宜及退还全部购房款并赔偿利息损失，但遭到拒绝。同时经郝女士向有关部门了解，开发公司尚未办理商品房预售许可手续。郝女士想咨询一下，她与开发公司签订的《商铺认购合同》是否合法有效？

主持人你好：依据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本起事件中，涉及的房屋系商铺，开发公司在未取得该商铺预售许可证的情况下，与郝女士签订的《商铺认购合同》为无效合同。由于合同的无效是基于开发公司的原因所致，因而开发公司应当退还郝女士的购房款，并赔偿相应的经济损失。经济损失应按照开发公司占用郝女士支付购房款期间的银行贷款利息来计算。

【案例四】

朱先生系某公司职工，受单位派遣外出期间因第三人全部责任在高速公路上发生交通事故，经抢救无效死亡。市人力资源和社会保障局认定朱先生属于因工死亡，并作出了《工伤认定决定书》。此后工伤保险部门就朱先生的工伤保险待遇进行了核定，核定朱先生的家属可领取丧葬补助金等项目共计12万余元，该金额核减了朱先生家属因提起机动车交通事故责任之诉而获得的保险理赔款33万余元。朱先生家属与工伤保险部门就第三人侵权与工伤损害赔偿竞合等问题产生争议。目前朱先生的家人打来电话想通过栏目咨询一下律师，社保部门的核定是否正确？

主持人你好：朱先生家属已获得的侵权损害赔偿包括死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金、处理交通事故人员误工费和交通费、被扶养人生活费等五项，而社保机构核定其可获得的工伤保险待遇为核减了侵权损害全部赔偿款之后的丧葬补偿金、一次性工亡补助金、供养亲属抚恤金三项。社保机构在核定工伤保险待遇时，将不属于工伤保险待遇的精神损害抚慰金、处理交通事故人员误工费和交通费等侵权损害赔偿项目一齐核减的做法，有违法律、法规的相关规定，属审核错误。由于适用的法律依据不同，侵权损害赔偿与工伤保险待遇的组成项目及其计算标准均不尽相同。在职工或者其近亲属已经获得第三人侵权损害赔偿的情形下申请工伤保险待遇的，工伤保险经办机构理应区分不同的赔偿项目和标准，对于其中性质相同的、重复的项目可予以核减，对于其中性质不同、不重复的项目则应并行支付。

【案例五】

市民张先生来电咨询：因业务需要其向某汽车租赁公司租借了一辆小型轿车，因在驾驶过程中未注意行驶安全，发生交通事故，并承担事故的全部责任。该小型车辆在保险公司投保了交强险，故张先生及汽车租赁公司要求保险公司承担相应的赔偿责任，而保险公司以该车投保时为“家庭自用”型车辆，出险时却为“营运”型车辆，违反了合同约定，不予赔偿。张先生想咨询律师：保险公司的拒赔理由能否成立？

主持人你好：对于营运车辆性质如何认定的问题，首先，按照1986年《公路运输管理暂行条例》的规定，营运性运输是指为社会提供劳务、发生各种方式费用结算的公路运输。由此可见，只要是能发生“费用结算”的公路运输就具备了营运性质了。至于是否按照行政规定办理了“营运证书”或者从业资格证的，是行政管辖的范围，不涉及到对“营运”性质的认定。反映到本起事件中，虽然该车辆并未直接从事公路运输行为，但是该车在“出租”时就已发生了费用结算，只是此时租车人与驾驶人重合了。其次，在实质要件上讲。在本起事件中，汽车租赁公司将车辆出租给张先生，并收取了租金，明显是具有经营性质的。而汽车租赁公司其设立的目的就是为了进行长期出租车辆而营利，租车人与出借人在租车过程中不存在亲朋之间的偶然租借车辆的“人情往来”的人为因素。因此在本起事件中，虽然出租车辆未直接进行营利式的公路运输，但其仍然是具有“营运”性质的。该车出险时违反了合同约定，保险公司不予赔偿。

【案例六】

王女士与其前夫小李在2013年相识并恋爱，期间小李因支付房租向王女士借款8000元，为表明系借款，小李向王女士出具借据一份。后二人恋情发展迅速，并于2015年登记结婚，婚后生育一子。2016年3月，夫妻双方因互相猜疑导致感情不和，法院调解离婚。事后王女士要求小李偿还婚前所借债务8000元及利息，但遭到了小李的拒绝。对于王女士与小李婚前双方间存有的债务是否因婚姻行为而消灭的问题，我们来听听律师的看法：

主持人你好：夫妻财产区分为婚前财产和婚后财产，婚前财产对于夫妻双方而言具有专属性，归属于夫妻一方所有，而婚后财产具有共有性质，由夫妻双方共同享有。婚前债权是一类财产权，应视为个人婚前财产的范围。本起事件中债务是夫妻关系成立之前一方向另一方借的，对于小李而言系婚前债务，对王女士而言系婚前债权。依据《更高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条之规定:“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”本起事件中，债务不能因结婚而丧失法律保护，在没有双方其他约定情况下，它仍是王女士个人的婚前财产。故该债务不会因婚姻而消灭，小李应偿还王艳以上债务，并承担利息，但婚姻关系存续期间的利息属于共同收益，可以免除。

【案例七】

某公司负责人来电咨询：前不久该公司司机驾驶单位货车前往工地途中，在路过一居民区时因供电公司安装的供电线路过低，致使车辆在行驶过程中碰断电线，电线落在货车后方，致使坐在车厢栏板内的公司技术员小殷触电后经抢救无效死亡。事故发生后，经死者小殷亲属协商，由公司支付了各项赔偿款55万元。事发后，经交警部门认定，事故发生地点的电路与地面的高度经实地丈量为5.03米，交警部门最终认定该事故不属于交警部门管辖。该公司负责人想咨询一下，电力部门是否有责任，其能否向电力部门追偿。

主持人你好：首先本起事故的事发地点为居民区，根据《电力行业标准10KV及以下架空配电线路设计技术规程》规定：“导线与地面或水面的最小距离，居民区1KV以下为6M，而本起事故中事发路段的输电导线对地安全距离为5.03M，与规范要求相差0. 97M，因此电力公司在事发地段所架设的电力线路没有达到行业标，明显存在过错，应当承担主要赔偿责任。其次，该公司系具有企业法人资格的有限责任公司，属于《劳动合同法》和《工伤保险条例》规定的用人单位，该公司与死者小殷之间形成的是劳动关系而非雇佣关系，因此如果公司没有给小殷缴纳工伤保险的话，该公司通过协商支付赔偿款给殷某亲属的行为应视为其履行支付工伤保险待遇的行为，公司是无权向电力公司等其他第三人追偿。如果受害人小殷的亲属认为电力公司对事故发生存在过错，可另行通过协商或起诉主张权利。

【案例八】

在物业公司担任保洁员的王阿姨来电咨询，前不久，王阿姨因临时有事需要外出，遂找到好朋友武阿姨来顶岗，但未告知物业公司。在打扫过程中，因地面打滑，武阿姨不慎摔伤。王阿姨想问问对于周某的损失应由谁来赔偿？

主持人你好：首先，武阿姨不是物业公司的职工，双方不存在劳动关系。武阿姨系受王阿姨之托临时为其顶岗，她与物业公司之间既未有建立劳动关系的合意，也不存在管理与被管理的人身依附关系，同时，物业公司也不必向其支付劳动报酬。所以，武阿姨与物业公司之间不存在劳动关系，物业公司不必向其支付工伤保险待遇。其次，物业公司未“雇用”武阿姨，双方也不存在一般的劳务关系。武阿姨为王阿姨顶岗，物业公司并不知情，更不可能同意，武阿姨的顶岗行为系个人行为，与物业公司不存在关系。因此，武阿姨在顶岗过程中受到伤害，物业公司也无需承担责任。最后，在本起事件中，王阿姨因临时有事找到武阿姨来顶岗，可以认为武阿姨系为王阿姨义务帮工。根据《更高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的规定，武阿姨在顶岗过程中发生意外事故受到伤害，理应由王阿姨承担赔偿责任。

【案例九】

村民张师傅来电咨询：今年6月份左右，张师傅因建房向供电公司申请临时用电，供电公司收取了张师傅预交的720元电费。之后张师傅从供电公司安装的临时电表处搭建三相电用于搅拌机使用，另搭建二厢电直接从临时用电处用电线接入排插到房屋工地上。张师傅接通电后，供电公司未验收即供电。与此同时张师傅的邻居老万家也新建房屋，其从建房开始即在张师傅新建房屋工地接电使用。6月底老万在自家新建房屋第四层干活时断电，遂到张师傅的第二层房屋内重新接线，在接线时触电死亡。张师傅想问对于老万的死亡应由谁来承担赔偿责任？

主持人你好：供电公司对老万的死亡存在过错，应该承担相应赔偿责任。根据《电力法》第三十四条规定，供电企业和用户应遵守有关规定，采取有效措施，做好安全用电工作。原经济贸易委员会《农村安全用电规程》第5．4 条规定，用电设施安装应符合《农村低压电力技术规程》规定的要求，验收合格后方可接电，不准私拉乱接用电设备。临时用电期间用户应设专人看管临时用电设施，用完及时拆除。同时《农村低压电力技术规程》也做了专门规定。供电公司作为供电企业，应当依法依规履行职责，保障安全供用电。在本起事件中，供电公司对张师傅临时用电，在未进行验收的情况下予以供电，且对临时线路疏于管理，怠于履行职责，未保证供电安全，该行为与老万触电死亡具有一定的因果关系，因此供电公司具有相应过错，应承担相应的赔偿责任。此外张师傅安装不符合安全标准的临时用电行为也是导致老万触电死亡的原因之一，张师傅依法也应承担相应的侵权赔偿责任。

【案例十】

一位体育爱好者孙先生给我们栏目来电咨询：他是羽毛球业余爱好者，去年的一个周日，孙先生去体育馆打球时与另外三名此前不认识的球友一起随机组合进行羽毛球双打运动。孙先生和一名陈姓队友为同队队友。孙先生在接后场球时，小陈转身回望，羽毛球恰好击中小陈左眼球，致使其左眼受伤。最终左眼视力为盲目5级，鉴定为属重伤二级、伤残七级。之后小陈要求孙先生赔偿伤残赔偿金等损失共计35余元。孙先生认为自已没有过错不同意赔偿，就这件事情，孙先生想听听律师的专业解答，他是否应该承担赔偿责任。

主持人你好：作为一项体育运动，必然存在身体损害危险，这种危险应当人人皆知，能够预见。但是这时预见的只是一种概括性危险，具体危险在什么时刻、以什么样的形式发生，仍旧是难以预见的。具体到本起事件中，孙先生击出球的运动轨迹有无数可能，能否击中小陈身体是一种偶然、击中小陈的身体时小陈是否回头也是一种偶然、小陈回头的瞬间球恰好击中其最脆弱的器官——眼睛，更是一种偶然，各种偶然因素叠加导致损害结果发生，说明此种损害结果发生的机率微乎其微。孙先生和小陈对于危害后果的发生均没有过错，属于意外事件，根据《侵权责任法》第二十四条规定：“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。”因此孙先生可以补偿小陈的部分损失但不是承担赔偿责任。

【案例十一】

孙师傅系某村村民，2008年11月与邻村村民老张协商，双方达成房屋买卖协议，由老张将坐落于村里的五间房屋出售给孙师傅；孙师傅一次性支付给老张购房款5万元。孙师傅和老张在协议上签字捺手印，村委会盖章确认。买房后，孙师傅对房屋进行了改建、装修，并和家人一直在里面居住，但户口一直没有迁过来。2014年8月，孙师傅以15万元的价格把房子卖给了与老张同村的老李。2015年4月，老张得知后不允许孙师傅将房屋卖给老李，认为二人的农村房屋买卖合同无效。孙师傅来电咨询，其与老李的房屋买卖合同是否有效？

主持人你好：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如何认定农村房屋连环买卖合同的法律效力，目前我国的法律法规及相关司法解释都没有明确规定。本起事件中，老张与孙师傅经平等、自愿协商，签订了房屋买卖协议，双方签订后进行了实际履行，孙师傅对房屋进行了翻修且居住多年，后孙师傅又将房屋卖给了老李。鉴于诉争房屋连环买卖过程中，所签订合同均属双方当事人真实意思表示，虽然孙师傅与老张不是同一集体经济组织成员，但合同经村委会同意已实际履行数年。由于老张和老李均属同一集体经济组织成员，涉及的买卖房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，因此孙师傅与老李的房屋买卖合同合法有效，老张的主张不能成立。

【案例十二】

卢先生及其妻子都是在京务工人员，夫妻二人在纸品厂从事打浆岗位、包装切割岗位工作。2015年7月卢先生在顶替其妻子切割纸箔过程中，其右手手指被切割机锯伤。治疗终结后卢先生向当地的人力资源和社会保障部门提出工伤认定申请。之后人社部门作出了《工伤认定决定通知书》，认定卢先生的事故伤害为工伤。但纸品厂不服，认为卢先生未经同意私自代替其妻子从事切割工作而受伤不能认定为工伤，遂提起行政诉讼，请求撤销《工伤认定决定通知书》。卢先生想咨询一下单位的抗辩理由成立吗？

主持人你好：卢先生代替其妻子从事切割工作，只导致具体工作岗位及相关工作内容有所变动，并不能改变卢先生仍在工作场所内工作的事实。即使认定卢先生未经同意私自代替其妻子从事切割工作行为成立，卢先生仅是违反了相关企业管理制度，而违反企业内部管理规章制度不属于《工伤保险条例》第十六条工伤认定的法定排除情形，不能因此影响工伤认定。卢先生代替其妻子从事切割工作，纸品厂未能提供足够证据证明其已及时采取措施予以制止，应视为卢先生在其妻子的切割岗位从事切割纸箔得到纸品厂默许。因此，纸品厂请求撤销人社部门所作《工伤认定决定通知书》，没有事实和法律依据，不能成立。