律 师 案 例

山西隆德晟律师事务所 周立云律师

【案例一】

市民李女士来电咨询：其与丈夫秦先生于2009年5月登记结婚，婚后双方以10.6万元在城郊购买小产权楼房一套。2013年初，李女士夫妻达成离婚协议，约定儿子随母亲生活，所购置的楼房使用权赠与儿子。目前李女士的前夫采取断水、断电甚至夜间骚扰等方法，迫使其和孩子不得不在外租房另住，生活艰难。李女士想问：其与前夫签订的离婚协议中涉及小产权房的约定是否有效，孩子是否享有该房的使用权？

主持人你好：小产权房这一称谓并非法律术语，它指的是一些村集体组织或者开发商以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋。因此，它并不能获得法律意义上的商品房产权。现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生的物权变动。在本起事件中，对于李女士与其前夫共同购置的小产权房屋，依法不能作为物权进行分割，但对房屋的财产权益应当予以分割，但分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，也就是说该套小产权楼房归一方使用，但使用房屋的一方应给对方适当补偿。

【案例二】

市民唐先生来电反映：前不久其购置的新房在装修时购买了某装修公司的木地板。该公司宣称木地板是“零甲醛”并具有“不怕水、不长白蚁、零甲醛、超静音、耐刮、耐地热”等六大功效，是健康的保证。装修公司将木地板装修后，唐先生不放心，特意请来检测公司进行检测，结果出乎意料，主卧、厨房甲醛浓度均超出参考标准。唐先生想问：该装修公司的行为是否属于虚假宣传，应当承担怎样的法律责任？

主持人你好：我国消费者权益保护法第22条第2款规定，经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。根据以上规定，作为生产者或销售者对其生产或销售的产品作出宣传时，所作宣传应与其产品的实际性能、质量一致，如果不相一致，并且诱导消费者认为该产品具有其宣传的功能或质量而予以购买，则构成虚假宣传。根据广告法、消费者权益保护法相关规定，经营者、广告主、广告经营者等对生产、销售产品进行虚假宣传，造成消费者损失的，需承担民事赔偿

【案例三】

市民张先生等人来电反映：2009年6月,张先生等三人分别购买了某小区6号楼1单元101、102、103室。张先生等人入住后感觉室内有持续噪音。经多方了解,他们发现负一层有开发商安装的供整个小区使用的高压配电设备,配电设备顶部距上面楼板150公分左右,且输入输出电缆及排热管道均用金属支架与上面楼板固定相连,同时,现场没有安装隔音、隔磁设施。为此,张先生等三人多次找到开发商要求其拆除安装在地下室的高压配电设备。但开发商认为,轻微噪音不影响入住,其张先生等人不能提供受到配电室损害的证据,因此对张先生等人的要求置之不理。张先生等人想咨询：开发商的行为是否违法，是否构成侵权？

主持人你好：由于商品房属于特殊商品,对消费者的生活影响巨大,所以业主对开发商出售的特殊楼层应该享有特别知情权。本起事件中,开发商规划将全小区的变电设备及应急发电设备安装在6号楼地下室,在出售房屋时应对6号楼的业主特别是一层购房户予以说明,以保障消费者的知情权,开发商应当履行告知义务。开发商开发的楼盘,虽然经过相关行政部门审批、验收,但将该小区所使用变压设备和应急发电设备安装在被上诉人居所对应的地下室,对长期生活居住在此的被上诉人有较大影响,应当予以拆除并迁移到不妨碍小区居民居住生活的地方。

【案例四】

市民刘女士来电咨询：“五一”期间刘女士在某大型商场购物时看到该商场搞促销活动提出：“凡购买100元商品均送80元购物券。对因促销活动产生的纠纷，本商场有最终解释权”。刘女士在广告的吸引下在该商场购买了一件1200元的衣服并拿到了800元的购物券。等她持券再去买一双自己中意的皮鞋时，售货员却告知，这个牌子的皮鞋早在两天前就退出了购物券活动，只能用现金购买。感觉受了愚弄的刘女士找商场理论，却被商场以其有 “最终解释权”给打发了。愤怒的刘女士来电话咨询商场的行为是否合法，是否侵犯了消费者的权益？

主持人你好：商场的“最终解释权”并不是一种真正意义上的权利，它不受法律保护。因为对合同的解释不等于对合同享有解释权，刘女士也可以对合同提出自己的解释，但他们的解释都是单方的理解，并不直接产生法律效力。如果双方的解释不能达成一致，则由法院根据合同法相关规定来作出最终解释，只有法院才享有这种对合同的解释权。因此，无论双方作出何种约定，任何一方都不享有合同的最终解释权。本起事件中，“本商场有最终解释权”这一条款违反了法律的强制性规定，应为无效。

【案例五】

家住农村的严师傅来电咨询： 2014年1月，严师傅以个人名义承包了某建筑公司的电站增压力管道的加工、安装工程，双方还签订了合同。合同签订后，严师傅组织人员、设备、材料，按建筑公司要求进行加工、制作，并于同年4月完工。之后该建筑公司迟迟拖延付款，严师傅多次与该公司交涉，双方未能达成处理方案。严师傅想问问，建筑公司的行为是否违约？拖欠的工程款如何才能要到？

主持人你好，在本起事件中严师傅不具有相关管道的制作和安装资质，其以个人名义与建筑公司签订的合同违反了《建筑业企业资质等级管理规定》的强制性规定，属无效合同。建筑公司在明知严师傅不具有相关资质的情况下与其签订合同，该公司在选任承揽人时存在过错，应对承揽人因履行无效合同而造成的损失承担相应的责任。对严师傅履行合同时进行的原材料采购、管道制作及相关损失应予补偿。如果建筑公司拒不支付，严师傅可向该公司所在的人民法院提起诉讼。

【案例六】

市民范女士来电咨询：2010年7月范女士经人介绍与小温相识并确定恋爱关系。恋爱期间小温向范女士以做生意为由借了5万元，范女士考虑到钱是向其父母要的，为保险起见，便让小温写了张借条。现在因婚后小温经常彻夜不归并经常醉酒殴范女士导致夫妻感情破裂。范女士想咨询如果二人离婚，小温在婚前借取的5万元应否返还？

主持人你好：本起事件的主要分歧在于范女士和小温的婚前债权债务关系是否因双方缔结婚姻关系而消灭。我国《婚姻法》及《解释（一）》均规定，一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，因此婚前的债权债务关系在结婚后仍然存在，仍受法律保护。同时夫妻间的关系同样可以为债权人和债务人的关系，双方都具有民事主体的独立性，并不会因为双方结婚就丧失独立人格，产生债的混同。因此合法债务应当清偿，婚前债务不因债权人和债务人缔结婚姻关系而消灭。小温婚前向范女士借款5万元，有出具的借条为证，借贷关系合法有效，受法律保护。

【案例七】

李先生来电咨询：其父亲于1998年再婚，婚后共同居住在李先生父亲单位福利分配的公有住房。2008年李父去世，继母继续独自在该公房内居住生活并负担相关的租赁费用。目前该公有住房进行拆迁，拆迁人按规定对承租人进行了拆迁补偿安置。李先生想问：该公有住房能否继承，该拆迁补偿安置款应由谁领取？

主持人你好：李父死亡后，该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割，故在李先生未明示放弃继承的情况下，其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上，虽然该公有住房进行了拆迁，但李先生并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权，故李先生依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是位的，李先生的继母与原承租权人李父一直共同居住在该公有住房内，故在分割时应当对李先生的继母予以多分。