一般认为，合同僵局是由于合同履行过程中因主客观情况的变化，导致合同难以继续履行或不能实现合同目的，合同双方僵持不下形成内耗，对双方均不利的情形。合同僵局这种特殊情况，若合同难以继续履行时，享有解除权的一方不行使解除权，合同对双方的约束会持续存在，任何一方都无法从合同的困窘局面中脱身。合同僵局会导致现有合同价值无法实现，如仍然强行要求继续履行，势必造成资源浪费和利益损害。解决合同僵局应允许违约方向法院或仲裁机构起诉申请解除，打破困窘局面。

案情简介

某市时代广场系A公司开发商业用房。该建筑物地上、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归A公司自有。1998年10月19日，A公司与冯某签订了一份商铺买卖合同，由A公司将时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积22.50平方米出售于冯某，总价款368184元。合同签订后，冯某按约支付了全部价款。1998年11月3日，A公司将2B050号商铺交付冯某使用，但一直未办理产权过户手续。

1998年，A公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给B公司经营。B公司因经营不善停业两次，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及B公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，A公司也两次变更出资股东。A公司的新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。2003年3月17日，A公司致函冯某，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，A公司拆除了冯某所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日，A公司再次向冯某致函，冯某不同意解除合同。由于冯某坚持不退商铺，A公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置。A公司为此提起诉讼，请求判令解除其与冯某签订的商铺买卖合同，冯某返还所购商铺，并愿给予合理的经济补偿。

裁判要旨

某市中级人民法院认为：冯某与A公司签订的商铺买卖合同合法有效。A公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。从合同法百零七条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法百一十条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让A公司继续履行合同，则A公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯某的22.50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高；而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯某要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯某关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。

律师解读

合同严守是合同的基本原则。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，任何一方在没有法定或约定解除权且未达成协议解除的情形下，不得擅自变更或者解除。根据该原则，法律并未赋予违约方以合同解除的权利。但基于合同僵局这种特殊情况，应允许违约方得以向法院或仲裁机构起诉申请解除，打破困窘局面。更高人民法院公报指导案例“新宇案”后，合同僵局开始受到关注和讨论。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）明确提出合同僵局的概念，规定了违约方解除合同的条件。该规定赋予了司法机关在合同履行不能，且无法实现合同目的的情况下，根据具体情况认定合同关系终止的权力。

法律规定

《民法典》

第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（1）法律上或者事实上不能履行；

（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

《九民会议纪要》

第四十八条：“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”