购买宅基地及地上建筑物遇到拆迁补偿安置的法律风险

前言

近年来，由于土地价值与日俱增，很多人投身于购买农村宅基地及在宅基地上建造房屋以增加财富。但发生政府征收土地进行拆迁安置补偿时时有发生买卖交易毁约，其中存在着重大隐患。那么，就上述现象，司法实践中当如何解决? 01

法律分析

农村宅基地实行“一户一宅”制，农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员资格相联系。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，非本村村民之间不能转让。非本村村民与本村村民签订农村房屋宅基地买卖合同因违反法律的强制性规定而归为无效，其交易行为不受法律保护。如若发生拆迁安置补偿情形时，双方争议的标的物已经不存在并转化为货币补偿或房屋补偿，因双方签订的宅基地买卖合同无效会产生如下法律后果：

1、合同无效过错责任分担：出卖人和买受人对于农村宅基地房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反了诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任(一般为70%-80%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任(一般为20%-30%)。

2、损害赔偿：对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。(1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。

农村宅基地及房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已列入拆迁范围的涉案房屋，可以针对补偿款一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，补偿款可暂不予处理，待日后实际发生拆迁时，再由当事人另行解决。

实践中，政府相关部门及法院本着公平、合理、平衡双方利益的原则，一般以诉争宅基地及房屋的所有安置补偿款为总额，扣除其中过渡费用、搬迁费用、装饰装修补贴款等分配给买受人，剩余款项分割20%至30%给出卖人，分割70%至80%给买受人，以此种分割方式化解纠纷。

风险提示

如何合法购买农村宅基地

1、经村委会允许的，可以有条件的转让;

2、进行使用权主体变更登记，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地买卖转移宅基地使用权，应该依照规定进行审查、批准，完成权力主体的变更登记;

3、宅基地购买者的资格有限制，宅基地使用权主体系农村集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或者其他规定的身份。宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或者其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或者本村，成为本集体经济组织内部成员;

4、转让后原则：一户一宅。《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖应该满足这个标准的限制。如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改造、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。

结语

我国的重中之重是民生问题，而民生问题现阶段最重要的是住房问题。农村宅基地房屋买卖契约纠纷中，最本质的是土地问题，政府如何起到指导作用及法院如何起到导向作用是我们彻底解决以上问题的关键所在。

法律依据

（1）《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

（2）《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

（3）《更高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”