2017年4月电视台案例

【案例一】

吴先生和黄小姐一直在一起做生意，后成为夫妻。婚后两人共同出资，以黄小姐的名义购买了一套商品房，虽然楼盘正在开发建筑，但两人已经一次性付款30万元。房屋尚未交付，俩人的婚姻便无法维持。为了结束这段没有希望的婚姻，俩人协议离婚，但是双方均要求取得该套房屋的产权。吴先生想咨询律师：购买该处房屋时是以黄小姐名义购买的，但自己出资25万，是主要出资人，该房屋是否应当归吴先生所有？

主持人你好，吴先生和黄小姐争议的焦点是，尚未取得房产证的房屋在夫妻离婚时应该如何分割?吴先生和黄小姐购买的是期房，他们双方在离婚时想立即取得预售商品房的房产证是非常困难的。这种情况下，吴先生和黄小姐只能通过协商的方式解决房产归属问题。因为根据《更高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。因此，如果吴先生和黄小姐双方协商不成，应在取得房产证以后，再单独就房产分割问题向人民法院起诉，请求法院分割此处房产。

【案例二】

2016年年底，赵女士一家搬进了购置的新家中。但最近一个月以来，赵女士发现厨房忽然大面积渗起水来，而且导致了渗水处的涂料大面积脱落。于是赵女士找到了楼上的邻居李家夫妇，但在李先生家的厨房，她看不出任何漏水的痕迹。于是，赵女士找到了小区的物业管理公司。随后，物业管理公司为其联系了房地产开发商。开发商同意为赵女士解决渗水问题，但邻居李家夫妇却认为通过砸自家地面会给自己造成很大的损失，于是拒绝维修人员砸地面探查。就此，查漏堵漏的解决方案被搁置了下来。邻居不配合维修，现在赵女士家的厨房漏水依旧，赵女士非常着急，想咨询律师她该如何说服邻居配合进行修理。

主持人你好：赵女士所遇问题涉及到的主要是法律中的相邻关系。按照《物权法》和《民法》的相关规定，楼下住户的天花板漏水，楼上住户应该配合维修。在商品房的购买合同中有关于房屋保修和维修方面的具体约定，房屋出现问题在保修时间范围内的，一切的维修费用和因渗水给房主造成的损失都应该由开发商来承担。楼上楼下住户间的楼板和管道等属于公用部分，超过保修期的维修问题，应该由物业管理公司负责启动房屋维修基金来进行维修。如果确实是因为楼上住户的个人装修和用水原因导致了往楼下住户家中渗水的，维修和渗水导致的损害赔偿则应该由楼上的邻居个人承担。但是，无论谁承担维修责任，作为楼上的业主也应该为维修提供方便，配合维修，否则，楼下业主完全可以依据《物权法》或者《民法》的相关规定起诉楼上的业主排除妨碍，但是这必然会加剧邻里之间的矛盾，导致不必要的诉讼，因此，赵女士和李先生夫妇双方应该本着和谐的原则协商解决问题，共同营造一个和谐的居住环境。

【案例三】

董先生有一处闲置的门面房，2015年４月，一商贸公司与董先生签订了承租合同。合同约定，有效承租期自2015年5月1日至2017年5月1日，商贸公司每月支付租金5000元。可是，从2016年10月开始，商贸公司单方面提出解除合同，不再租用董先生的门面，并且搬走了所有的东西，同时还欠董先生三个月的租金。董先生认为对方的做法给他造成了经济损失，想通过法律途径解决纠纷。现在董先生想咨询：董先生能不能把未履行租期部分租金作为损失来进行索赔？

主持人你好：《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本次事件中，对于董先生签订的房屋租赁合同来说，董先生收取租金是获得合同履行的可得利益，如果商贸公司不履行合同，董先生自然无法收取租金，也就无法获得可得利益，商贸公司不履行合同所造成的损失，就是他未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于在租赁合同中已经明确写明租金标准、租赁期限，商贸公司完全可以在订立合同时就预见和计算到的。因此，董先生是完全可以把未履行租期部分的租金作为可得利益损失进行请求赔偿。

【案例四】李女士七年前离异，女儿随其共同生活，后李女士与周先生再婚，婚后未生育子女。2013年李女士与周先生全资为女儿购买了一套商品房，登记在女儿名下。2014年李女士与周先生又按揭贷款购买了一套商品房，房屋登记在李女士名下，每月由其二人共同偿还贷款，目前该房屋的贷款还没有还清。2016年年底周先生和李女士均不幸煤气中毒，经抢救周先生还是不幸离世。期间，周先生的父亲为抢救周先生花费住院费和丧葬费共计10万元。而李女士也因这次事故受到伤害，目前还在治疗阶段。不久前，周先生的父亲突然间向法院起诉李女士，要求依照法定继承对周先生两套住房的遗产部分进行分配，并要求李女士承担部分周先生住院费及丧葬费用。李女士想咨询律师，周先生父亲的要求是否合理，他们之间究竟应如何分配李女士与周先生共同购买的房产与汽车。

主持人你好！遗产是公民死亡时遗留的个人合法的财产。本次事件中李女士与周先生共同为其女儿购买的房屋如果购房合同登记为李女士的女儿，交款收据登记也是其女儿的姓名时，那么这套房屋就不属于遗产的范围，周先生的父亲也就没有权利要求对其进行分割。周先生与李女士按揭购买的第二套住房，因为是周先生与李女士的夫妻共同财产，在遗产分割时，就应先将房屋的一半析出作为李女士个人所有，剩余的一半作为遗产进行分割。李女士与周先生的父亲作为同一顺序继承人继承遗产的份额应当是均等的。李女士和周先生的父亲就房屋价款进行协商，协商不成的应当申请对该房屋进行评估，根据房屋的评估价值双方进行分割。但是需要注意的是李女士在周先生去世后向银行支付的按揭贷款则属于李女士的个人财产部分，应当归李女士所有，所以对房屋的价款进行分割时应当对该部分财产给予扣除后，李女士与周先生的父亲对剩余部分再进行平均分配。

【案例五】张先生的朋友前不久将自己驾驶的报废轻便摩托车转手卖给了李先生。一次李先生在驾驶过程中途经一十字路口时，与一辆小汽车发生交通事故，造成两车损坏，小汽车司机受伤的后果。后经交警部门认定，小汽车司机在途径人行横道时未进行减速慢行，其行为违反了机动车安全驾驶操作规范；李先生驾驶已报废的摩托车在机动车道上通行，且在通过人行横道时未遵守有关交通法规，小汽车与李先生的违法行为均是引发事故的原因，双方应对本次事故承担同等责任。现小汽车司机认为张先生的朋友明知自己的摩托车已是报废车辆，还将该车辆出卖给李先生，张先生的朋友也应当对自己本次的损害承担责任。张先生想咨询律师，张先生的朋友是否应当承担责任，如果需要应承担什么样的责任？

主持人你好！根据《侵权责任法》第五十一条的规定，以买卖方式转让已达报废标准的机动车，发生交通事故造成损害的，由转让人与受让人承担连带责任。张先生的朋友将轻便摩托车转让给李先生时，这辆车已经过了报废期限，而且双方对此情况也都知道，因此，张先生的朋友应当和李先生对小汽车司机造成的损害承担连带的赔偿责任。根据《机动车交通事故责任强制保险条例》的规定，在中华人民共和国境内道路上行驶的机动车的所有人或管理人，应当投保机动车交通事故责任强制保险，就是我们说的交强险，这属于法律上的强制性规定，设立交强险的目的在于保护任何不特定第三人受到机动车交通事故损害时能够依法获得及时有效的医疗救治和经济赔偿。但是，在本次事件中，张先生的朋友和实际使用人李先生均没有按照规定投保交强险，因此他们应当在交强险责任限额内对小汽车司机的损失进行赔偿。