一 基本案情

2004年12月29日，长治市电力电杆厂（以下简称电杆厂）与王俊英签订了《房屋租赁合同》。电杆厂将位于长治市紫金东路与延安中路交界处的主楼一至六层、地下室及相关房屋西、北场地（建筑面积约5000平方米）租赁给王俊英经营弘洋会馆。合同约定房屋租赁期限为15年（自2005年5月1日至2020年4月30日），租金为每年60万，交付租金日期为每年的5月1日前交清下年度租金。另合同约定王俊英逾期未足额支付租金超过三个月时，电杆厂有权解除该合同，同时王俊英的全部投入无偿留归电杆厂；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，电杆厂与王俊英双方互不承担责任。

合同履行过程中，王俊英依约缴纳租金至2007年度，2008年度的租金未足额支付。电杆厂分别于2008年6月20日、9月30日、12月30日及2009年4月6日共四次向王俊英和其经营的弘洋会馆送达了《租金催缴函》，要求其依约缴纳租金，但其仍拒不履行合同约定的缴纳租金义务。2011年3月30日，电杆厂向王俊英及弘洋会馆送达了《解除租赁合同通知》，以王俊英违反《房屋租赁合同》中每年5月1日前支付下年度租金的约定且超过三个月未足额支付租金为由，要求与其解除该租赁合同，并且由弘洋会馆的管理人员马保卫签收。至此，电杆厂认为与王俊英签订的《房屋租赁合同》已依约解除，并于2012年9月将该房屋另租他人。

2012年9月10日，王俊英以《房屋租赁合同》履行过程中曾出现不可抗力（其丈夫崔建宏因刑事案件侦查被限制了人身自由）致使合同无法履行为由，要求电杆厂继续履行《房屋租赁合同》，并顺延房屋租赁期限一年。遂将电杆厂诉至长治市城区人民法院。

二 办案经过

2012年9月19日，山西隆德晟律师事务所接受电杆厂的委托，指派本律师担任其一审代理人。接受委托后，本律师仔细审查了双方于2004年12月29日签订的《房屋租赁合同》、并查阅王俊英向人民法院提交的证据材料后遂向马保卫了解了有关情况并调取了弘洋会馆的工商档案资料。弘洋会馆的工商档案显示其法定代表人系崔若星，股东是王俊英和崔淑梅。庭审中，本律师发表了以下代理意见：

一、原告不存在履行租赁合同的免责事由。二、原告王俊英违反双方《房屋租赁合同》约定，该合同已依法解除。三、原告未在法定时限内对被告解除合同的效力提出异议，被告解除合同的行为已发生法律效力。四、该房屋已另租他人。

长治市城区人民法院采纳了本律师的代理意见，于2012年12月20日作出（2012）城民一初字第042号民事判决，驳回了王俊英的诉讼请求。

王俊英不服一审民事判决，向长治市中级人民法院提起上诉，要求依法改判或发回重审。电杆厂继续委托本律师担任其二审代理人。二审庭审中，王俊英增加诉讼请求要求电杆厂赔偿其投资损失2000万元，并违反程序向二审人民法院提交一审已掌握但未提交的证据，以证明王俊英曾受到公安机关的通缉。本律师根据二审庭审情况发表了以下代理意见：

一、一审法院认定双方《房屋租赁合同》已依法解除的事实清楚，适用法律正确。二、电杆厂解除《房屋租赁合同》的行为已发生法律效力，且电杆厂已实际接受房屋并另租他人。三、王俊英不存在不可抗力无法履行合同的免责事由。四、王俊英二审庭审中提交证据行为违反法定程序，不能作为定案依据，且王俊英因刑事案件被侦查并不影响其承担民事责任。五、王俊英违反民事诉讼基本原则增加诉讼请求，二审法院应予以驳回。

2013年4月8日，长治市中级人民法院作出（2013）长民终字第00203号维持原判的终审判决。

三 法律分析

本案是一起典型的合同解除纠纷案，涉及《中华人民共和国合同法》的总则及分则中相关规定。

1、根据《合同法》总则的规定不可抗力系指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，且合同当事人一方因不可抗力不能继续履行合同或者需迟延履行合同，应当及时通知对方并在合理期限内提供不可抗力的相关证明。而本案应全面履行争议合同的当事人是王俊英，其丈夫崔建宏与弘洋会馆没有法律上的利害关系。若王俊英本人确因刑事案件侦查被通缉，但并不影响其行使民事权利和承担民事责任。所以王俊英不存在不可抗力的免责事由。

2、合同解除有法定解除和约定解除，本案中电杆厂解除双方的《房屋租赁合同》符合法定解除条件。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方的《房屋租赁合同》也是按照该法条约定的。本案中电杆厂曾四次向王俊英送达《租金崔缴函》，但王俊英拒不履行合同义务。所以电杆厂向王俊英及弘洋会馆送达解除合同的通知符合法定解除和约定解除的双重条件。

3、合同解除的效力问题；《合同法》第九十六条明确规定：合同解除应当通知对方，合同解除自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案电杆厂于2011年3月30日向王俊英及弘洋会馆送达了解除合同通知，并于送达时即依法解除。如果王俊英对解除合同效力有异议，可以向人民法院起诉确认该合同解除的效力，而不应在事隔半年后以存在不可抗力免责事由为由要求电杆厂继续履行合同。

四 办案体会

通过代理本案，使本律师更加认识到：

一是作为合同纠纷案件的代理律师，不仅要有深厚的合同法理论功底，更要有丰富的合同纠纷案件处理经验。

二是要有很强的责任心，从案件中找出问题和矛盾焦点，作出切实可行的代理方案，并认真运作。

三是指导和协助委托人收集、固定好相关证据如《租金催缴函》、《解除通知》，防患于未然。

四是注重调解，督促当事人尽可能以调解方式结案，化解矛盾。