律 师 案 例

山西隆德晟律师事务所 周立云律师

【案例一】

张先生来电咨询：2015年3月，张先生与某公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定该公司将自有的三间房屋和所在院落租赁给张先生从事汽车修理经营使用，租赁期限为5年，双方还约定“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”。合同签订后，该公司将租赁标的房屋和院落交付给张先生使用，张先生也按约定交纳租金，合同已实际履行。今年2月，该公司欲收回房屋和院落，便通知张先生要解除合同，张先生拒绝后改公司即锁闭院落大门，防碍张先生的正常经营和生活。张先生想咨询一下律师，公司能任意解除合同吗？

主持人你好：所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。我国《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人不得擅自变更或者解除合同。本起事件中，双方是签订的有明确租赁期限的房屋租赁合同，在这种合同中，法律没有明确规定双方的任意解除权，本案合同中的“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”的条款，并非是双方当事人可以任意解除合同的依据。该条款应是无现实意义的约定，因为《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。在合同依法成立后，如无法定任意解除权的赋予，也无其他约定的解除条件成就等情形存在，任何一方想终止合同，均须与对方协商一致，如与对方不能就解除合同达成一致，则无法解除合同否则将依法承担违约责任。本案中租赁期限为5年，履行尚不足一年，该公司即想解除合同，是明确的预期违约行为，张先生可要求请求其继续履行合同。

【案例二】

村民孟师傅来电反映：孟师傅由于年事已高未出去打工，靠打零工生活。近期由于新农村建设，拆房子的市场比较好，便与同村的老关、老李、老朱等六名同龄的本村农民商议后自行组织了一个拆房队，活由六人各自联系，完工后六人平分房主给付的工费。年初老关联系好拆同村老王的5间房子的活，孟师傅六人参与了拆房。孟师傅在屋顶拆楼板时，不慎摔伤致身体多处骨折。事发后孟师傅以自己受雇于老关，而房主老王把拆房子的活发包给老关为由，找老关和老王赔偿，但二人不同意赔偿。孟师傅想问问，老关和老王是否应该对自己的损害后果承担赔偿责任？

主持人你好：孟师傅明确选择雇佣法律关系要求赔偿，是其对自己权利的处分。我国《民法通则》规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。本起事件中，孟师傅等六人都是当地的打零工者，通过提供劳务获取报酬。在此次拆房施工中，六人根据自愿和自由的原则，自行组织拆房队伍。联系此次拆房活的老关与其他拆房人通过相互配合，共同完成拆房任务，共同获取拆房款，六人之间是平等协作的关系，因此在此次拆房施工中，六人是以老关牵头形成的松散性质的合伙关系。孟师傅主张其与老关存在雇佣关系，房主老王把拆房子的活发包给老关，与事实不符，不能成立。因此孟师傅基于雇佣法律关系要求老关某、老王承担赔偿责任不能得到支持。

【案例三】

李先生来电咨询：李先生前段时间到某大型商场购物时，为了确保安全把自己的汽车停在该商场的地下停车库中(该停车场系收费停车场，小型车每小时8元)，等李先生从商场出来后，发现他的车锁被撬，放在车里的皮包遗失，皮包里有笔记本电脑一部、高技数码照相机一台、现金5000元及有关证件、银行卡等。

主持人你好：本起案件中，就车辆而言，因为李先生与商场已建立起车辆的保管合同关系，商场应该承担因未尽到妥善保管义务而使车遭受损失的损害赔偿责任，具体有修车的费用以及因车辆送修期间产生的误工损失。关于因皮包被盗而遭受的损失，由于李先生在停放车辆时，未将车内物品的具体情况告知商场，不能认定他和商场建立了关于皮包等贵重物品的保管合同关系，所以，因皮包被盗而遭受的损失不在商场的赔偿范围之内。

[案例四]

去年1月25日，张先生和刘先生签订了一份车辆买卖协议，花费50万元购买刘先生的轿车一辆。当日，张先生便将钱款交给刘先生，刘先生将车辆和所有手续交给张先生。当时，张先生因为有事儿，并没有急着和刘先生去办理车辆过户手续。三个月后，才想起要去给车辆办理过户手续，结果车辆已经被人民法院给查封了。原来，因为刘先生欠钱，债主向法院申请了财产保全。张先生向我们栏目组来电咨询，法院的财产保全措施是否正确？能否保全其已经购买的车辆？

主持人你好：机动车物权确定不以买卖为准。本起时间属于新《民事诉讼法》设定的新类型诉讼案，对需要办理更名过户的动产——船舶、航空器和机动车等，提起的案外人执行异议之诉案件，不能简单地以交付、占有，即认定其所有权已转移，而应当根据《物权法》22条、23条和更高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，重点审查案外人对未办理更名过户是否有过错，来确定人民法院是否可以查封，并按照相关管理部门的登记判断其物权是否发生转移。由于张先生未及时办理车辆过户手续，物权尚未发生转移，因此，人民法院对仍登记在刘先生名下的车辆采取的保全措施是正确的。

[案例五]

孙女士来电咨询：其与丈夫小刘于2011年6月登记结婚，婚后双方签订了一份《协议》，其中约定将丈夫小刘名下的一套房屋，在房产的所有权加上妻子孙女士，房屋属夫妻双方共同财产。而该套房屋系小刘婚前个人购买并支付首付款，余款是银行贷款支付。双方结婚后共同偿还了部分。去年小刘领取了该房的产权证书，但之后该房屋产权证上并未添加孙女士的姓名。现双方夫妻感情破裂，要求离婚。孙女士向咨询律师：双方签订的《协议书》是否有效？这套房屋如何认定，是小刘的个人婚前财产还是双方的共同财产？

主持人你好：首先关于刘女士与丈夫所签协议的效力问题，按照我国婚姻法的相关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应采用书面形式。现孙女士与其丈夫采用书面形式对该房屋的产权状况进行了约定，该约定不违反法律法规的强制规定，应予认可。小刘在无法证实其存在欺诈、胁迫等情形下，《协议》之约定对双方均具有约束力。基于此，该套房屋应当按照夫妻共同财产进行分割。但分割时应结合该房屋的市场价值、还贷数额和房屋使用情况，该房屋应由小刘所有，由小刘支付孙女士相应的房屋折价款。